Faaborg-Midtfyn Kommune
 
Faaborg-Midtfyn Kommune
Hovedstruktur og retningslinjer

 Kommunalbestyrelsens mål
 Redegørelse
Byvækstretning
 Retningslinjer
 Det siger loven

Du er her: Forside Hovedstruktur og retningslinjer Byvækst og byomdannelse Redegørelse

Redegørelse


Arealudlæggene

Omfanget af nye arealudlæg er fastlagt ud fra, hvad der faktisk er blevet forbrugt af arealer til byformål fra 2003 til 2011 og med den forudsætning, at byggeriet og arealbehovet vil fortsætte med samme gennemsnitlige niveau frem til 2025.

Set i lyset af de aktuelle økonomiske nedgangstendenser kan arealudlæggene måske forekomme at være store, men det må forventes, at byggeaktiviteten set over den længerevarende planperiode vil være mere stabil med op- og nedgangsperioder undervejs.

Det er vigtigt for Faaborg-Midtfyn Kommune at fastholde en betydelig rummelighed til byudvikling. Kommunen er i vidt omfang afhængig af bosætning, og bosætningsmønstret i kommunen er meget spredt. Omkring 70 % af borgerne bor i mindre byer og landdistrikter. Rummeligheden skal derfor fordeles på mange byer. Kommunalbestyrelsen lægger herudover vægt på, at bymønsterbyerne (hovedbyer, større lokalbyer og mindre lokalbyer) skal have varierede muligheder for bosætning, der imødekommer flere forskellige målgrupper. Endvidere er det, hvor mulighederne foreligger, vigtigt med flere valgmuligheder i byudviklingen for at undgå en uheldig prisudvikling på jord eller for mange ekspropriationssager for at realisere udviklingsbehov. Ovennævnte generelle begrundelser for større arealudlæg end det beregnede behov er i det følgende suppleret med mere detaljerede argumenter for henholdsvis bolig- og erhvervsudlæg.

Samlet set betyder det, at det samlede arealudlæg bliver større end den statistiske beregning af behov. Arealudlæggene sker ioverenstemmelse med byvækstretningerne.

Fordeling af arealer på byer

Fordelingen af arealer på byerne er sket ud fra behovet de senere år suppleret med byernes roller i bymønstret og med vurderinger af byernes fremtidige vækstpotentiale. Hvis udviklingen de senere år f.eks. har været påvirket af, at der ikke har været byggegrunde til rådighed, så er arealrammen sat op.

Kommunalbestyrelsen vil følge udviklingen i forbruget af areal og vil, hvis arealudlæggene i nogle af byerne viser sig at være utilstrækkelige, sørge for at udlægge yderligere arealer ved næste revision af kommuneplanen eller som et tillæg til kommuneplanen.

Kommunalbestyrelsen vil gennem en aktiv jordpolitik arbejde for, at der er kommunalt ejet jord til byudvikling i de to hovedbyer og de større lokalbyer. Hvor det er muligt, udlægges større sammenhængende områder, som giver mulighed for at skabe bedre sammenhæng i byudviklingen og f.eks. bedre mulighed for at indpasse stier og grønne områder i de nye bebyggelser. Den kommunale byudvikling søges suppleret af og afbalanceret i forhold til privat byggemodning. I de mindre lokalbyer vil udgangspunktet være, at byudviklingen skal ske som privat byggemodning medmindre særlige forhold taler for et kommunalt engagement efter en konkret vurdering.

Arealer til boliger                                 

Kommunalbestyrelsen har udlagt en række nye boligområder i kommunens bymønsterbyer. Der er lagt vægt på at udlægge velbeliggende arealer, som vil være attraktive steder at bo for folk, der ønsker at flytte til kommunen eller borgere, der gerne vil have et nyt sted at bo i kommunen. De udlagte arealer giver mulighed for nye boligområder i en bred kreds af byer geografisk fordelt i kommunen.

Kommunalbestyrelsen har i forbindelse med udpegningen af arealer til byvækst i kystnærhedszonen i vidt omfang taget hensyn til statens krav om kun at udlægge nye byudviklingsarealer bag ved eksisterende by. I Faaborg er der således ikke lagt nye arealer ud langs med kysten, men bag ved byen. I Horne er der udlagt et mindre areal som anses for at være huludfyldning.

Derudover er der i vidt omfang taget hensyn til eksisterende erhverv, landbrug, støjende ferie eller fritidsaktiviteter samt hensyn til natur og miljø i øvrigt.

Rummelighed og arealudlæg til boliger

Der er en rummelighed til nye boligområderi kommuneplan 2009 på 304 ha. Det beregnede behov i perioden er på 201 ha. Der udlægges i alt 39 ha. til nye boligområder.

Behov for mere areal til boliger end beregnet

Kommunalbestyrelsen har valgt, at hidtil gældende rummeligheder til boliger ikke skal reduceres. Det er der flere årsager til. I flere byer har kommunen brugt en del ressourcer på byforskønnelse af landsbyer, der var præget af flere ældre og udtjente bygninger, der gav byerne et nedslidt og trist præg.  Mange af disse bygninger er nu revet ned, og det har givet mange byer et kvalitetsmæssigt løft. Samtidig har der været nedgang i boligmarkedet, hvorfor efterspørgslen i den forgangne planperiode ikke svarer til en gennemsnitssituation. Kommunalbestyrelsen vil i den kommende planperiode derfor fortsat give landsbyerne mulighed for at udnytte kommuneplanens arealudlæg til boliger. Samtidig er der behov for i Ringe og i Årslev at udvikle nye boligområder, der vil kunne tage imod en forventet større efterspørgsel efter boliger, når det nye supersygehus i Odense bygges og står færdigt. Både i Faaborg og i Ringe er der endvidere et reelt og beregnet behov for nye arealudlæg til boliger.

Fordelingen af rummelighed på byerne

Den samlede rummelighed til boligbyggeri er størst i Ringe (72 ha.), Årslev / Sdr. Nærå (50 ha.), Faaborg (23 ha.) og Nr. Lyndelse / Nr. Søby (29 ha.). Størrelsen af arealudlæggene i de fire byer afspejler behovet de senere år og er årsagen til, at Årslev / Sdr. Nærå og Nr. Lyndelse / Nr. Søby som større lokalby har arealudlæg på linie med de to hovedbyer. Både Ringe og Faaborg har rummeligheder, der ligger på grænsen af det beregnede behov, hvorfor der udlægges nye arealer i tilknytning til dem. I Faaborg udlægges et nyt areal på 9 ha øst for byen og i Ringe udlægges et nyt areal mod syd jf. masterplanen for byen. Udviklingen i Nr. Lyndelse / Nr. Søby er de senere år blevet begrænset af mangel på byggegrunde, men en ny lokalplan for området giver mulighed nye udstykninger. Byen er velbeliggende ved motorvejen og tæt på Odense. Derfor er der fastsat en større ramme end det beregnede behov.

De øvrige større lokalbyer - Kværndrup og Ryslinge - har rummeligheder på mellem 27 og 20 ha. Kværndrup er blevet tildelt en større ramme end det beregnede behov, da det vurderes, at den gode beliggenhed ved motorvejen vil give ekstra behov for arealer til boligbyggeri. Samtidig er der forventninger om at et kommende byfornyelsesprojekt vil løfte byens attraktivitet som bosætningsområde. Det samme gælder Ryslinge, hvor afslutningen på en større byfornyelsesindsats vurderes at medføre behov for en større ramme end beregnet.

I de mindre lokalbyer er der rummeligheder på op til ca. 10 ha. Eksisterende arealrammer er ikke reduceret og der er alene udlagt et mindre areal på 2 ha i tilknytning til Horne, der som den eneste ingen restrummelighed har.

Arealer til erhverv

Kommunalbestyrelsen har ikke udlagt nye arealer til erhverv i kommuneplan 2015, da det kommunalbestyrelsen vurderer, at den eksisterende rummelighed hertil rækker til behovet i planperioden. Det må forventes, at udviklingen indenfor erhvervsbyggeriet fortsat vil koncentrere sig på få byer, og at det især er byerne ved motorvejen samt Faaborg, der har mulighed for en egentlig erhvervsudvikling. Det understreges at erhvervsudviklingen skal finde sted inden for byvækstretninger og områder i sammenhæng med byerne og ikke langs med motorvejen. Der vil fortsat være muligheder for erhvervsudvikling i et større antal byer i kommunen.

Med deres gode beliggenhed vurderer kommunalbestyrelsen, at Ringe og Årslev / Sdr. Nærå har størst potentiale for vækst i erhvervsområderne, og at Kværndrup med den nye motorvej har forbedret sine muligheder. Faaborg har haft beskedent arealforbrug til erhvervsudvikling de senere år, men det er vigtigt, at Faaborg som hovedby i den sydlige del af kommunen har vækstmuligheder. Kommunalbestyrelsen satser hårdt på at trække mere udvikling til Faaborg gennem en række initiativer.

I Nr. Broby er et større areal til erhvervsformål reduceret, da der ikke har været efterspørgsel efter nye erhvervsarealer i området, og da områdets størrelse vurderes at række langt ud over planperioden, og da 2 af det lokale vandværks boringer ligger inden for området. Området er reduceret så boringerne udgår af erhvervsområdet. I Espe er der også udtaget et mindre erhvervsområde, som var udlagt for at give en lokal virksomhed udvidelsesmulighed. Da virksomheden er lukket, tages arealet ud af kommuneplanen.

Rummelighed og arealudlæg til erhverv

Der er i den tidligere kommuneplan 2009 en rummelighed på ca. 191 ha. til erhvervsudvikling.

Kommunalbestyrelsen er opmærksom på, at der er udlagt flere erhvervsarealer end det beregnede behov, og som ikke ville være nødvendige, hvis der alene regnes på behov ud fra de senere års arealforbrug. Kommunalbestyrelsen har valgt at fastholde hovedparten af de eksisterende arealudlæg for at fastholde bredt dækkende udviklingsmuligheder i kommunens byer.

Byomdannelsesområder

Kommunalbestyrelsen ønsker, at byområder, hvor de tidligere anvendelser er ophørt eller er under afvikling, finder nye anvendelser og bliver omdannet til nye byområder. Byomdannelsesområderne ligger typisk centralt placeret i byerne og giver mulighed for at tilføre byerne nye kvaliteter i form af nye byområder, der f.eks. kan være blandede områder med både boliger, byerhverv og måske butikker.

På nuværende tidspunkt er der større potentielle byomdannelsesområder i Faaborg og Ringe.

Byomdannelsesområder i Faaborg

1. Område mellem Brønnersvej og Markedspladsen. Behovet kan opstå når fabrikken Fiona evt. står foran lukning. Herregårdscentret og de omkringliggende arealer planlægges omdannet til kontorer, større butikker på mere end 500 m², butikker med pladskrævende varer o.lign., mens de mindre butikker ønskes lokaliseret i strøgområdet. Fiona planlægges omdannet fra erhverv til boliger. Området ligger meget attraktivt placeret med udsigt mod Sundet og samtidig tæt på bymidten. Der skal gennem byomdannelsen lægges vægt på at forbedre byens ansigt mod Sundet og Sundvejen.

2. Karreen mellem Jomfrulågen og Østergade, hvor middelalderbyens generelt flotte front mod havnen er brudt af usammenhængende og nedslidt bebyggelse. Arealerne vendt mod havnen planlægges omdannet med en flot front mod havnen og med et miks af anvendelser som kulturhus, byerhverv, dagligvarebutik, boliger mv., der kan skabe liv i den østlige del af gågaden og i havneområdet.

3. Området mellem Havneparken og Færgevej. Omdannelsesmulighederne tænkes skabt ved at reducere busterminalens areal, flytning af vaske- og p-plads til busser og omdannelse af bebyggelsen langs Færgevej. Som fremtidige anvendelser i området planlægges havne- eller turistorienterede funktioner i stationsbygningen (f.eks. butikker, restauranter eller kulturtilbud), som vil spille sammen med renoveringen af Helios og danne en aktiv facade langs Banegårdspladsen. På den sydlige del af arealet planlægges byferielejligheder, byboliger, byerhverv o.lign., der kan udnytte beliggenheden ud til vandet. Endelig planlægges en ny kompakt busterminal mellem stationen og havneparkeringspladsen.

4. Faaborg Erhvervspark planlægges omdannet til boliger, udvidelse af remiseområdet, parkering mv.

5. Faaborg Sygehus, som Region Syddanmark har besluttet at nedlægge. En større analyse af nye anvendelsesmuligheder af sygehusbygningerne viser, at mulighederne er mange, men at økonomien hertil er begrænset. Mulighederne er derfor fortsat åbne, og kommunalbestyrelsen vil derfor fortsat være åben over for, hvad bygningerne kan bruges til, uanset om det er til boliger, college, iværksætterhus eller andet.

6. Der er herudover en række mindre byomdannelsesmuligheder som f.eks. kolonihaveområdet, der kunne anvendes til børnehave, vandrerhjem mv.

Byomdannelsesområder i Ringe

I Ringe er der følgende større byomdannelsesområder:

1. Jernstøberigrunden ved Ringe Station ligger centralt placeret lige over for bymidten og tænkes anvendt til mange forskellige former for bymæssige anvendelser som f.eks. ny busholdeplads, hotel, kontorer, servicefunktioner, større butikker, der ikke kan indpasses i Ringe bymidte, boliger mv. Byomdannelsen går i gang i 2013, hvor det sikres at en tunnelløsning under banen skaber god sammenhæng mellem bymidten og den nye bydel. En flytning af busholdepladsen til Jernstøberigrunden vil efterlade plads vest for banen til en bred, tryg og multianvendelig tunnelløsning. En ny busholdeplads forventes også etableret i 2013-2014.

2. Kolonihaveområdet ved Ørbækvej, der ønskes omdannet til større butikker og butikker med pladskrævende varer.

3. Sygehuset i Ringe, som Region Syddanmark har besluttet at nedlægge. I Masterplan Ringe udpeges dele af området ud til Centrumpladsen som egnet til kulturelle formål, herunder til kulturhus.

4. Arealet ved den nedlagte benzinstation syd for sygehuset kan med fordel omdannes til at rumme en større dagligvarebutik, som kan blive en stærk ankerbutik på strøgområdets østside.

Masterplan Faaborg

I Faaborg udlægges der byvækstarealer i de attraktive områder i den østlige del af byen i området øst og syd for Kaleko. Masterplanen opdeler udbygningen af området i etaper. Før der lokalplanlægges for de nye områder, vil der blive udarbejdet en dispositionsplan for den nye bydel, der skal sikre, at der tages hensyn til de landskabelige forhold, til mulige målgrupper og som fastlægger den overordnede infrastruktur til området. Dispositionsforslaget skal samtidig sikre, at de nye boligområder indrettes, så de kan kombineres med evt. naturgenopretning af vandløbene langs Alléskovens nordside.

 masterplan_faaborg.pdf (13.3 MB)

Masterplan Ringe

I Ringe udlægges der byvækstarealer i det bakkede landskab syd for byen og langs med Sallinge Å, hvor åen skal tilføre nye og eksisterende byområder nogle attraktive og nærrekreative områder. Samtidig fastholdes mulighederne for at udvikle byvækstarealerne nord for byen. Det er kommunalbestyrelsens vurdering, at de to områder landskabeligt er meget forskellige, og derfor vil appellere til forskellige målgrupper. Udbygningen mod syd forventes tidligst igangsat i 2015.

 masterplan_ringe.pdf (11.3 MB)

Helhedsplan Årslev / Sdr. Nærå

Den fremtidige byudvikling i Årslev / Sdr. Nærå skal ske syd for det eksisterende byområde. Byområdet er langstrakt. En byudvikling langs byens sydside vil skabe mere sammenhæng og dybde i bystrukturen, og arealerne syd for Årslev / Sdr. Nærå er landskabeligt attraktive. Strukturen i den nye bydel er grøn og tager afsæt i områdets eksisterende grønne præg. Vandløbet i området skal også her udgøre et samlende element, og tilføre både nye og eksisterende byområder nogle attraktive nærrekreative områder, som byen mangler i dag. Helhedsplanen fastlægger, at den fremtidige afvikling af trafikken skal ske via en ny overordnet vej syd for byen, ligesom Ibjergvej mod nord skaber forbindelse fra motorvejen til hele den sydlige del af byen med nye byvækstområder.

 helheds_og_bebyggelsesplan_aarslev.pdf (18.4 MB)

Lavenergibyggeri

Kommunalbestyrelsen har besluttet at udnytte de nye muligheder for at stille krav i fremtidige lokalplaner om, at ny bebyggelse skal opføres som lavenergibyggeri.

Byggeri i landzone

Arealerne i Faaborg-Midtfyn Kommune kendetegnes historisk af at være intensivt udnyttet til jordbrug og tæt bebyggelse - med undtagelse af visse dele af Skov- og bakkelandet, der rummer nogle af Fyns største sammenhængende naturområder.

Kommunalbestyrelsen er positiv over for ønsker om at bosætte sig i landsbyerne og i bebyggelsen i det åbne land. Der er bl.a. en stor kulturhistorisk værdi i at bevaringsværdig eller karakteristisk bebyggelse i landsbyerne og det åbne land fortsat anvendes og vedligeholdes. Kommunalbestyrelsen er generelt også positivt over for ønsker om at bygge nye boliger og andet nybyggeri i landsbyer under hensyntagen til det eksisterende landsbymiljø, og kommunalbestyrelsen ser gerne at erhverv indretter sig i overflødiggjorte landbrugsbygninger og bygninger i landsbyerne. Vokser de ud over eksisterende rammer, bør de typisk flytte til erhvervsområder, det gælder især transporttunge virksomheder. Det ses generelt som uhensigtsmæssigt med større nye spredte erhvervsbyggerier, hvorfor nybyggeri bør foregå på arealer udlagt til erhvervsformål i kommuneplanen.

Ferie- og fritidsområder

Det er kommunalbestyrelsens mål at udnytte potentialet inden for oplevelsesøkonomi og turisme i den sydlige del af kommunen. Der skal være mulighed for at øge ferieboligkapaciteten for bl.a. at udmønte de mange investeringer i oplevelser, der lægges op til i Faaborg, i øget overnatning og dermed øget beskæftigelse i butikker, kultur- og fritidstilbud og andre afledte effekter af øget turisme. Der er derfor udlagt større arealer til ferie- og fritidsformål ved Hotel Faaborg Fjord og i bunden af Faaborg Fjord. Afsnit om ferie og fritid indeholder nærmere retningslinjer for byggeri til ferie og fritidsformål.